Kredit ohne Eigenkapital

Bei Immobilien- oder Baufinanzierungen ist es üblich, einen Teil des Kaufpreises mit eigenem, erspartem Geld zu bezahlen. Unter bestimmten Umständen ist es aber möglich, den Kaufpreis der Immobilie und sogar die Kaufnebenkosten, beispielsweise für Notar oder Makler, komplett per Kredit zu finanzieren – ohne Eigenkapital einzusetzen. Diese Lösung heißt Vollfinanzierung.

Die Eigenkapitalquote bei Immobilienkrediten

Immobilienkredite oder Baufinanzierungen sind für Banken relativ riskant. Sie umfassen hohe Summen und laufen oft über Jahrzehnte.

Deshalb ist eine sogenannte Eigenkapitalquote bei Immobilienkrediten gängig. Viele Immobilienkäufer finanzieren nicht die gesamten Kosten per Kredit, sondern steuern 15 bis 30 Prozent des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten (Notarkosten, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer) aus eigenem Vermögen bei.

Es gibt auch Immobilienkredite ohne Eigenkapital. Sie sind allerdings eher unüblich und haben andere Konditionen und Vergabekriterien.

Vollfinanzierung: Kredite ohne Eigenkapital

Sobald Sie den gesamten Kaufpreis einer Immobilie per Kredit oder Darlehen finanzieren, ist von einer Vollfinanzierung die Rede.

Allerdings bedeutet eine Vollfinanzierung noch nicht, dass Sie die Immobilie gänzlich ohne eigene Investition kaufen können. Neben dem Kaufpreis kommen Nebenkosten auf Sie zu, darunter Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und eventuell eine Maklerprovision.

Deshalb ist es üblich, zwischen verschiedenen Arten von Vollfinanzierungen zu unterscheiden:

• Bei einer 100-Prozent-Finanzierung nehmen Sie genug Kredit auf, um die gesamten Kauf- oder Baukosten Ihrer Immobilie zu finanzieren. Die Nebenkosten bezahlen Sie mit eigenem Geld.
• Bei einer 110-Prozent-Finanzierung bezahlen Sie die Kauf- oder Baukosten und die Nebenkosten mit dem Kredit.
• Ein Sonderfall ist die 130-Prozent-Finanzierung. Hier finanzieren Sie nicht nur die Kauf- und Nebenkosten, sondern auch eine Modernisierung oder Renovierung des Objekts mit dem Kredit.

Generell gilt: Je höher die Finanzierung, desto mehr Zeit sollten Sie für die Rückzahlung einplanen. Außerdem wird die Bank einen höheren Zinssatz verlangen, weil eine höhere Kreditsumme auch ein größeres Verlustrisiko mit sich bringt.

Die Kombination aus höherem Zins und einer höheren Kreditsumme kann eine finanzielle Mehrbelastung bedeuten, die Sie nicht unterschätzen sollten.

Diese Sicherheiten sind üblich

Bei einer Immobilienfinanzierung ist es üblich, die finanzierte Immobilie selbst als Sicherheit zu hinterlegen. Können Sie Ihre Kreditrate nicht mehr bezahlen, geht das Objekt in den Besitz der Bank über und wird meist zwangsversteigert.

Außerdem können weitere Sicherheiten wie Lebensversicherungen und Kapitalanlagen, eine zweite Immobilie oder eine Bürgschaft durch eine finanzstarke dritte Person hinterlegt werden.

Durch solche Sicherheiten hat die Bank eine höhere Chance, bei Zahlungsschwierigkeiten ihr Geld zurückzuerhalten.

So bekommen Sie einen Kredit ohne Eigenkapital

Der wichtigste Faktor für eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist eine sehr gute Kreditwürdigkeit des Interessenten.

Dazu gehört ein sicheres monatliches Einkommen, das die Ausgaben deutlich übersteigt. Einen schnellen Überblick über Ihre finanzielle Situation erhalten Sie mit einer praktischen Haushaltsrechnung.

Ein weiterer Faktor bei der Vollfinanzierung von Immobilien ist die Immobilie selbst, die finanziert werden soll. Bei einer Vollfinanzierung spielt diese eine noch stärkere Rolle als Sicherheit.

Die Bank wird das Objekt dementsprechend genau prüfen und eigene Berechnungen zum Wiederverkaufswert anstellen. Ist dieser deutlich geringer als der Kaufpreis, wird Ihr Immobilienkauf ohne Eigenkapital höchstwahrscheinlich abgelehnt.

Kredit ohne Eigenkapital für Selbstständige

Bei einer Anfrage für einen Kredit ohne Eigenkapital fordern Banken bei Selbstständigen andere Unterlagen. Steuerbescheide, betriebswirtschaftliche Auswertungen, die Zahlungsfähigkeit oder andere Sicherheiten (weitere Immobilien) sind hier wichtig. Mit einer klaren und stabilen Finanzlage steigen die Chancen auf eine Zusage.

Praxistipps: Wie Sie Ihre Chance erhöhen

Einen Kredit für ein Haus ohne Eigenkapital zu bekommen, ist generell schwierig. Manche der ausschlaggebenden Faktoren – wie Ihr Gehalt – können Sie nur begrenzt beeinflussen.

Es gibt jedoch einige Möglichkeiten, mit denen Sie Ihre Chancen erhöhen, den gewünschten Kredit auch ohne Eigenkapital zu bekommen.

• Tilgen Sie sämtliche bestehende Schulden, bevor Sie die Vollfinanzierung anfragen.
• Suchen Sie eine Immobilie mit hoher Qualität, das heißt in einer sehr guten Lage und in einem erstklassigen Zustand.
• Nehmen Sie den Kredit gemeinsam mit Ihrem Lebenspartner oder Ihrer Lebenspartnerin auf. So kann die Bank idealerweise mit zwei Einkommen rechnen.